BEYLİKDÜZÜ AVUKAT BENGÜ KÖKTEN | EL ATMANIN ÖNLENMESİ, MENİ MÜDAHALE VE ECRİMİSİL DAVALARI

Beylikdüzü Avukat Bengü Kökten, taşınmazlara yönelik haksız müdahaleler, el atmanın önlenmesi, meni müdahale ve ecrimisil davaları kapsamında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ – MENİ MÜDAHALE NEDİR?

Meni müdahale davası çok özetle haksız kullanımı önleme ve son verme olarak adlandırılabilir.

Meni müdahale davası için mülkiyet hakkına sahip olmanız ya da oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi olmanız hatta kira sözleşmesi ile kiracı sıfatında olmanız yani o malı korumanızı gerektirecek bir hukuki bağınızın bulunması yeterlidir.

Taşınmazlar üzerinde bazen komşuluk ihlali (sınır tecavüzü), bazen diğer paydaşın kullanımının taşkın olup sizin kullanımınızı engellemesi, bazen de tamamen söz konusu yerle bağı olmayan bir kişinin haksız kullanımı şeklinde ortaya çıkan bu durum her birine özel farklı hukuki prosedürlere tabi olarak ilerleyecektir.

Beylikdüzü gayrimenkul avukatı desteği, taşınmaz üzerindeki müdahalenin niteliğinin ve uygulanacak hukuki prosedürün doğru şekilde belirlenmesi açısından önemlidir.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ – MENİ MÜDAHALE DAVALARI

Bir kimse haksız ve hukuka aykırı olarak başkasının kullanımında olan bir malın kullanımına engel olma, zorlaştırma, ona zarar verme eylemlerinde bulunduğu takdirde mal üzerinde hak sahibi olan kişinin el atmanın önlenmesi – meni müdahale davası açma hakkı ortaya çıkar.

Bu davalar malı elinde bulundurma ve kullanma hakkı olan herkes, yani malik, zilyet, kiracı vs. tarafından ve zamanaşımı sınırı olmaksızın açılabilir.

Bu kapsamda Beylikdüzü Avukat Bengü Kökten, taşınmazlara yönelik haksız müdahalelerin hukuki olarak değerlendirilmesi ve el atmanın önlenmesi davalarının takibi konusunda hizmet sunmaktadır.

HAKSIZ EL ATMA – MÜDAHALE NEDİR?

Hiçbir haklı sebebe dayanmaksızın başkasına ait bir malı kullanan kişinin bu kullanımını durdurma ve bu haksız kullanım karşısında elde edilmesi gereken ancak hak sahibi tarafından elde edilememiş malın gelirlerinin talep edilmesi ve şartları varsa tazminat davası açılması gibi halleri kapsayan bu dava türünde öncelikle müdahale yani el atmanın varlığı ve hukuka aykırılığının tespiti yapılır.

Haksız el atma, doğrudan mülkiyet hakkına el atma şeklinde olabileceği gibi, bir vasıta veya başka bir kişi kullanmak suretiyle de gerçekleşebilir. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, kanun hükmünde haksız el atmadan söz edilmiş olması karşısında, bütün bu müdahalelerin haksız olması gerekmektedir.

Diğer bir anlatımla müdahale "yasadan" veya "sözleşmeden" kaynaklanan "ayni" ya da "şahsi" bir hakka dayanmamalıdır. Yani hukuken malın kullanımında bir haklılık payı olmamalıdır.

El atmanın önlenmesi davalarının büyük çoğunluğu dayanağını 4721 s. TMK'nun 683. maddesinden almakta ise de bu madde kapsamı dışında kalan ve özel maddeler ile düzenlenen el atmanın önlenmesi davaları da mevcuttur.

Kanunun genel nitelikli bu maddesi ve özel kanunlardaki öteki hükümleri ile mülkiyet hakkının her türlü zarar verici davranışlara karşı korunması amaçlanmıştır.

Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve yasalarla, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır.

Eşyaya bağlı ayni haklardan olan "mülkiyet hakkı" herkese karşı ileri sürülebileceği gibi, hakka yönelik bir müdahale durumunda ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın, ileri sürüldüğü andaki hak sahibi tarafından her zaman koruma istenebileceği de kuşkusuzdur.

Anılan korumanın istenmesi durumunda da "hakkın kötüye kullanıldığı"ndan söz edilebilmesine hukuken olanak yoktur.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVALARINDA MÜLKİYET HAKKI

4721 s. TMK'nun 683. maddesine göre malik, "aktif yetki" kapsamında mülkiyet hakkına konu olan eşya üzerinde kanuni sınırları içinde dilediği gibi tasarrufta bulunma; hem de "pasif yetki" kapsamında mülkiyet hakkına konu olan eşyayı 3. kişilerce yapılacak saldırılara karşı koruma haklarına sahiptir.

Müdahalenin men'ine ilişkin bu dava ayni bir dava olup, tecavüz devam ettiği sürece açılabilir.

Davacı dava konusu şeyin maliki olduğunu ve mülkiyet hakkına davalı tarafından el atıldığını ispatla yükümlüdür.

Davalı ise, davacının malik olmadığını ya da davacının mülkiyet hakkına el atmadığını, el atmanın sona erdiğini ispat edebilir.

Beylikdüzü Avukat Bengü Kökten, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin hukuki olarak değerlendirilmesi ve gerekli dava süreçlerinin yürütülmesi konusunda destek sunmaktadır.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVALARINDA YARGISAL SÜREÇ

Bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapulu el atmanın önlenmesi davalarında davacı yani el atmanın önlenmesini talep eden malike ait tapu kayıtları incelenir.

Davacının tapu kayıtları ilk tesis tarihinden itibaren iktisap nedenleri, şerh ve takyidatla değerlendirilir.

Yine bölgeyi bilen yaşlı ve tarafsız mahalli bilirkişilerin de mahkemece tespiti yapılarak taraflara tanık listesi ve delil için verilen süreler ve ön inceleme sonrasındaki süreçle birlikte esasa girilerek keşif ve bilirkişi aşamasına geçilir.

El atmanın önlenmesi davalarında başlıca deliller:

• Tapu kayıtları

• Kadastro kayıtları

• Tanık beyanları

• Belediye kayıtları

• Bilirkişi raporları

gibi delillerle bakılır.

Beylikdüzü gayrimenkul avukatı, taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu, kadastro, belediye ve diğer delillerin değerlendirilmesi konusunda hukuki süreci takip edebilir.

PEKİ PAYDAŞLAR ARASI HAKSIZ KULLANIM NASIL OLUR VE MÜDAHALENİN MENİ VE EL ATMA DAVASI NASIL AÇILIR?

Paydaşlar arası ecrimisil talebi için intifadan men bildirimi şarttır. Bunun dışında bazı hallerde iyiniyet kuralları devreye girer ve böyle bir davanın açılması kötüniyet olarak değerlendirilebilir.

4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

HAKSIZ EL ATMA SONUCU İSTENEN BEDEL

MÜDAHALENİN MENİ DAVALARINDA ECRİMİSİL

Ecrimisil kısaca kötüniyet tazminatıdır.

Ecrimisil tazminatı geriye doğru en fazla beş yıl için talep edilebilir.

Taşınmaz sahibinin rızası dışında haksız bir kullanım olması halinde malikin elde edemediği semereler yani taşınmaz gelirleri yani mahrum kaldığı kâr ecrimisil tazminatının konusunu oluşturur.

Kullanan kişinin kötüniyetli olması da bu tazminatın talebi için bir ön şarttır.

Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, emsallerinin getirdiği gelir vs. gibi hesaplamalarla belirlenir.

Beylikdüzü ecrimisil davası avukatı desteğiyle haksız kullanım nedeniyle talep edilebilecek bedelin ve uyuşmazlığa ilişkin hukuki sürecin değerlendirilmesi mümkündür.

PAYDAŞLAR DIŞINDA PAYDAŞ OLMAYAN KİŞİLER İÇİN İNTİFADAN MEN – HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI

Paydaşlar dışında paydaş olmayan kişiler için intifadan men yani haksız işgal tazminatı şartı yoktur.

Ancak ecrimisil istenen yerin bağ, bahçe, konut gibi kira getiren, getirisi olan yer olması halinde böyle bir bildirim şartı yasal zorunluluk olarak karşımıza çıkmamaktadır.

Ancak her somut olayda özel olarak incelenmelidir.

İNTİFADAN MEN ŞARTI NEDİR?

Paylı veya elbirliğine konu bir taşınmazda ortaklardan birinin diğer ortağın kullanımına engel olması durumunda bu taşınmazdan yararlanma iradesi ve kullanım bedelinin istenme iradesini gösteren yazılı bir bildirimdir.

Beylikdüzü Avukat Bengü Kökten, paydaşlar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında intifadan men şartının ve somut olayın özelliklerinin değerlendirilmesi konusunda hukuki danışmanlık sunmaktadır.

PAYLI MÜLKİYETTE EL ATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vâki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur.

Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan ecrimisil, malikinin rızası dışında taşınmazının gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle ödenen tazminattır.

Malikinin rızası dışında taşınmazı eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler de fuzuli şagil (işgalci) denir.

Kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.

İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.

Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.

Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması hâlleridir.

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131E, 2002/114 K. sayılı ilamı). (1. HD., 15.09.2014, 2014/9844E. - 2014/14154K.)

Ayrıca, intifadan men koşulu dava şartı niteliği taşıdığından mahkemece resen araştırılması gerekir.

Söz konusu davalar aynı zamanda maddi ve/veya manevi tazminat taleplerini de duruma göre yanında gerektirmektedir.

Uzman bir avukat yardımıyla sürecin ilerlemesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından gereklidir.

BEYLİKDÜZÜ AVUKAT BENGÜ KÖKTEN

Beylikdüzü Avukat Bengü Kökten, el atmanın önlenmesi, meni müdahale, ecrimisil, taşınmaz uyuşmazlıkları ve mülkiyet hakkına yönelik müdahaleler konusunda hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Beylikdüzü gayrimenkul avukatı desteği ile taşınmazın kullanımına yönelik haksız müdahaleler, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklar, ecrimisil talepleri ve el atmanın önlenmesi davaları somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilebilir.

Beylikdüzü'nde bir taşınmazın haksız şekilde kullanılması, mülkiyet hakkına müdahale edilmesi, paydaşlar arasında kullanım uyuşmazlığı yaşanması veya ecrimisil talebinde bulunulması halinde hukuki sürecin uzman bir Beylikdüzü Avukat tarafından değerlendirilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemlidir.